Son birkaç yıldır enflasyon ve dolar kurundaki artışlarla birlikte kira bedellerinin belirlenmesi hem kiracılar hem de ev sahipleri için ciddi anlaşmazlıklara sebep oldu. Bu sorunları kimileri kendi aralarında çözmeye çalıştı kimileri de yargı yolunu tercih etti.10.06.2022 tarihli Resmi Gazete de yayınlanan geçici kanun değişikliği metni ile sorunlar çözülmeye çalışıldı.
Bu geçici madde ile kira hukukumuzda nasıl bir değişiklik oldu kira artış oranları nasıl sabitlendi. Bu kanunla kiracılar mı yoksa ev sahipleri mi korundu. Bu soruların cevapları yazının ilerleyen bölümlerinde, ancak öncelikle kira hukukunu en başından tanımlayarak ve anlatarak başlamak daha yerinde olacaktır.
Kira sözleşmesi nedir, kira ilişkisi ne zaman ve nasıl başlar, şartları nedir, nasıl sona erer. Tahliye taahhütnamesi ne zaman imzalanır. Kira artış oranları kim tarafından nasıl belirlenir. Kira sözleşmesi kurulurken sonrasında mağduriyet yaşamamak için nelere dikkat etmek gerekir.
KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılması ve kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Kira bedeli para dışında mal veya hizmet de olabilir.
KİRA SÖZLEŞMESİ KURULMASI
Kira sözleşmesi ister adi, ister ürün kirası olsun geçerliliği herhangi bir şekle uyularak kurulmasına bağlı değildir. Yazılı şekil ispat bakımından önemlidir. Ancak kamu tüzel kişilerine ait olup ihale yoluyla kiraya verilen taşınmazlarla ilgili olanlar ile hava araçlarının kiralanmasına ilişkin olan kira sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılmaları geçerlilik için şarttır.
Uygulamada kiracılara ev sahipleri tarafından kira sözleşmesi öncesi tahliye taahhütnamesi imzalatılmaya çalışılmaktadır.Esas kural şudur ki: kira sözleşmesi tahliye taahhüdünden önceki bir tarihte yapılmış olmalıdır.Aksi durumda tahliye taahhüdü geçersizdir.Kanun koyucu böylelikle kiracı üzerindeki ev sahibi baskısını ortadan kaldırmayı amaçlamıştır.
KİRAYA VERENİN BORÇLARI
Kiraya verenin en önemli borcu teslim borcu yani kiralanan şeyi kararlaştırılan tarihte, sözleşmeye uygun bir biçimde kiracıya teslim etmek ve onu kira süresi boyunca bu halde bulundurmaktır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine bu hüküm değiştirilemez.
Diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
Fesih hakkı önemli ayıplar için söz konusu olur. Kiracının sözleşmenin feshine gitmeden önce ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir süre (mehil) vermesi gerekir. Kiraya veren kendisine verilen bu süre içinde mevcut ayıbı gidermezse o zaman kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı doğar. Ancak kiracı dilerse fesih yoluna gitmeyerek kira bedelinden uygun bir indirim yapılmasını istemeye yetkilidir.
Kiralanan şeyde teslim anında bir ayıp söz konusu ise kiracı borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurabilir. Buna göre kiracı sözleşmeden dönmeye veya kira bedelinden uygun bir miktar indirim yapılmasını istemeye yetkilidir.
Kiralanan şey sonradan ayıplı hale gelmişse kiracı, ayıpların giderilmesini ya da kira bedelinde ayıpla orantılı indirim yapılmasını ve her iki seçimlik hak için de zararının giderilmesini isteyebilir. Kiracının önemli ayıplar için sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Ancak kiracının sözleşmenin feshi yoluna gitmeden önce ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir süre (mehil)vermesi gerekir.Kiraya veren bu süre içinde ayıbı gidermezse o zaman kiracının fesih hakkı doğar.Ancak kiracı fesih yoluna gitmeyerek ayıbı kiraya veren adına gidererek doğan alacağı kira bedelinden indirebilir ya da yine ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararı hemen gidererek kiracının seçimlik haklarını kullanmasını engelleyebilir.
Kiraya verenin borçlarını şöyle sıralayabiliriz:
Kiraya verenin borçlarını şöyle sıralayabiliriz:
1-Ayıba karşı tekeffül
2-Zapta karşı tekeffül
3-Kiralananı teslim borcu
4-Kiralananın vergi ve benzeri yükümlülüklerine katlanma yükümlülüğü
5-Kiralananın kullanımıyla ilgili yapılan yan giderlere katlanma yükümlülüğü
KİRACININ BORÇLARI
Kira bedelini ödeme borcu
Taraflar kira bedelini sözleşme özgürlüğü gereği aralarında serbestçe tespit edebilirler.
Kira bedeli sözleşmeyle saptanan günde veya yerel (mahalli) âdete göre belli olan zamanda ödenir. Böyle bir tarih bulunmadığı takdirde her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
Maliye Bakanlığı, işyeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin olarak yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince belgelendirilmesi zorunluluğunu getirmiştir.(Konut için 500 TL ve üzerindeki kira geliri elde edenler ve tüm işyeri kiracı ve kiralayanların tamamı.)
Tarafların kendi aralarında özgürce kararlaştırdıkları kira bedeli, belirli döneme geçerli olacaktır. Bu dönenme kadar uzun olursa olsun, eğer sözleşmede bu konuda hüküm yoksa aynı kira bedeli değişmeden uygulanacaktır. Borçlar Kanununda kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı özel olarak hükme bağlanmıştır. Yenilenen her kira döneminde uygulanacak olan kira bedeline ilişkin anlaşmalarında bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artışı geçmemek koşulu ile geçerli olacağı ayrıca düzenlenmiştir. Eğer taraflar sözleşmede artış oranına karar vermedilerse yine bu koşula bağlı kalarak hakim tarafından kiralananın durumu göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir fiyat belirlenecektir. Ayrıca taraflar aralarında bir anlaşma yapsın ya da yapmasın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde her beş yıllık dönem sonunda yine kira bedeli hakim tarafından aynı koşula uygun olarak belirlenecektir. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinde ise beş yıl geçmeden değişiklik yapılamaz.
Diğer yandan “kira tespit davaları” her zaman açılabilir. Ancak bunun için dava dilekçesinin yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya tebliğ edilmiş olması ya da kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması şarttır. Bu bildirimden sonra işleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde sözleşme cezası ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel (hemen ödenmesi gereken)olacağına ilişkin anlaşmalar da geçersizdir.
Kiralanan şeyi özenle kullanmak.
Komşuluk gereklerine uymak.(Apartman için)
Kiralananın olağan kullanımı için gerekli olan temizlik ve bakım giderlerini ödemek.
Gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları bildirmek.
Kira sözleşmesi sonunda kiralanan şeyi geri vermek.(Kiracı kiralanan şeyi teslim aldığı şekliyle vermekle yükümlüdür. Ancak sözleşmeye uygun surette kullanmasına rağmen meydana gelen eksilmelerden sorumlu değildir.)
Kiracı yapılan ihtarlara karşın bu yükümlülüklerine sürekli biçimde aykırı davranır veya kiralanan şeyi açıktan açığa kötü kullanarak sürekli şekilde zarara uğratırsa, kiraya veren tazminatla beraber sözleşmenin hemen feshini talep edebilir.
